Автор: System
Как работает ваш хаусмастер
-Изначально жители думали, что причина потопа в подвале – прорыв трубы. Но мы тщательно все осмотрели, инженерные системы оказались в полном порядке. Поэтому контролируем ситуацию и откачиваем воду, — говорит Павел.
— Я пришел в коммунальную сферу из строительства, — говорит Павел Шибанский, — поэтому со столярными работами или электричеством знаком. А вот тепловые пункты не успел изучить. У Грибакина большой опыт, он уже 12 лет в ЖКХ, поэтому обучает меня всему, что знает. Тем более наши участки рядом.
Ё-жилье о Московской,28, ужасном капремонте и проверках домов
О подъемниках- «иномарках», сырой электронике и других издержках капремонта лифта
— А недостатков много по целому ряду причин, — продолжает депутат. — Например, в лифтах на Московском шоссе, 113 постоянно ломаются семь из восьми досок приказа. Я спросил у специалистов: почему? Была названа причина – «сырая электроника». Что это значит? Простыми словами, «серая», закупленная у неизвестного производителя. Сегодня в России практически ничего не производится, а закупается: кабина от одного производителя, лебедка – от другого, электроника – от третьего. И все это на месте интегрируется. Получается, все это собрали, а протестировать забыли.
ГИС ЖКХ: простая инструкция для жильцов многоквартирных домов
Аварийная служба о работе, модернизации и срочных заявках
Служба коммунального спасения – так без всякого преувеличения можно назвать специалистов ООО «Аварийно-ремонтная служба». Жители домов в управлении Первой городской управляющей компании полагаются на них в случаях малых и больших протечек и порывов, вышедших из строя коммуникаций и пропавшего света и всегда знают – их беде помогут. Теперь для борьбы с аварийными ситуациями у службы есть еще больше полезных инструментов. Обо всем этом рассказала Вера Ивановна Агапова, руководитель ООО «Аварийно-ремонтная служба».
— Каждый день на телефон 510-510 поступают десятки аварийных заявок. Все они срочные. Так как же определить, какая более приоритетна?
— По сложности повреждений и расстоянию до аварийного объекта. Это ежедневная работа наших мастеров-операторов. Эту должность часто путают с оператором, однако задачи у них разные. В отличие от последнего наши сотрудники не просто принимают заявку, но и управляют работой специалистов на объектах, составляют для аварийных бригад план заявок, могут оперативно внести в него изменения. Очень часто бывает, что поступила срочная заявка. В списке бригады ее на данный момент нет, а территориально она находится рядом со специалистами. Тогда эту заявку выполняют в первую очередь. Также и с другими заявками: если по срочности и сложности выполнения работ они примерно одинаковы, то приоритет отдается расстоянию, чтобы не тратить время на бесполезные переезды. Этот динамичный план, учитывая все перечисленные факторы, составляют наши мастера-операторы.
-То есть это постоянная работа, что называется, без отрыва от производства?
— Да, во многом. Наша служба работает сменами, круглосуточно. Заявки нам поступают постоянно, даже в обеденный перерыв. Поэтому часто бригады едут на заявку в обеденный час. От начала и до конца смены они «на колесах» — ездят с заявки на заявку. Бригад несколько, по количеству машин, поэтому в каждую смену заступают два мастера-оператора. В ночных сменах работа становится еще труднее.
— Не так давно в аварийной службе прошла техническая модернизация. В чем она состояла? Помогают ли новые ресурсы справиться с интенсивным темпом работы?
— Да, конечно. Во-первых, расширился автопарк. В мае прошлого года у нас появилось два легковых автомобиля «Лада-Ларгус». Они достаточно надежны, просторны, просты в обслуживании. За содержанием автомобилей мы следим особенно тщательно: вышедший из строя автомобиль — это нагрузка на другие бригады и не выполненные вовремя заявки. В феврале их количество еще увеличилось. Теперь у нас в работе семь бригадных машин. Все «новички» уже активно используются.
Во-вторых, каждый автомобиль подключен к системе ГЛОНАСС, и теперь мы можем оперативно отследить, где сейчас находится аварийная бригада, находится ли машина в движении или стоит на месте, выполняет заявку. По сравнению со старой системой работы, когда нашим мастерам приходилось обзванивать бригады, чтобы их найти, новая система мониторинга очень удобна. Вот представьте: пришла новая заявка, она не экстренная. Чтобы понять, какая бригада поедет ее выполнять, оператору нужно просто посмотреть на экран. Там на карте города отмечена значками каждая машина, указан адрес, по которому выполняются работы. Осталось выбрать ближайшую бригаду и отправить заявку. Кроме этого, мне не приходится отвлекать от работы мастеров-операторов, если нужно узнать, где сейчас конкретный автомобиль или специалист.
— Насколько ГЛОНАСС экономит время?
— Судите сами. С ГЛОНАСС весь процесс, о котором мы только что говорили, занимает несколько минут. А теперь представьте, что оператору нужно обзвонить все бригады. За это время специалисты, находящиеся в ту минуту на соседнем адресе, уже уехали. С новой системой мониторинга мы уменьшили время реакции на заявки жителей, эффективнее планируем свою работу, да и бензин это экономит.
— Технологии уже сделали работу вашей службы быстрее и проще. Будут ли еще какие-то изменения?
— Я надеюсь, что модернизация продолжится. Наша система уже отработана, но некоторым ее частям пора перейти в электронный вид. Мы, например, до сих пор ведем бумажные журналы для регистрации заявок. Как вы понимаете, найти что-то, когда нужно уточнить статус заявки, очень трудно. В электронных таблицах эта проблема уже решена, как и вопрос хранения этой информации. Для оперативности работы это очень важно.
ОТ АВТОРА: этот разговор с Верой Ивановной состоялся во время празднования Дня работника ЖКХ, который устраивала Первая городская управляющая компания. На торжественную часть она вынуждена была прийти только с одним сотрудником, который получал грамоту за отличную работу. Остальные встречали праздник на работе, ведь оставить рабочее место – значит оставить жителей с аварией один на один.
Первая городская продолжает сотрудничество с регионами
23 марта орловскую компанию посетила делегация из Липецка. Это не первый и не последний рабочий визит специалистов ГУК «Октябрьская», которые шаг за шагом внедряют в своем регионе орловские технологии под руководством специалистов Первой городской.
ГУК «Октябрьская» успешно использует в своей работе автоматизированную систему управления «ЖКХ-регион». Впервые с орловской разработкой представители управляющей компании познакомились в 2017 году и решили применить ее в Липецке. До этого, по словам руководителя УК «Октябрьская» Сергея Аксенова, контроль за состоянием домов, исполнением заявок и приемом пожеланий жителей велся по старинке – в бумажных журналах. Полноценно обслуживать 400 тысяч кв.м с таким инструментом оказалось невозможно, и представители компании искали эффективную систему для взаимодействия с жителями.
Первый опыт работы с «ЖКХ-регион» оказался удачным. Меньше чем за год под руководством специалистов Первой городской липчане создали полноценную систему мониторинга, аварийную и сервисную службу для обслуживания лифтов, а также внедрили электронные системы оповещения жителей.
Отчет не для галочки
До конца этой недели организации Первой городской управляющей компании отчитаются перед жителями обслуживаемых домов по итогам своей работы.
Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ, все управляющие организации в течение первого квартала, до 1 апреля, должны представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Примерная форма отчета управляющей организации перед собственниками утверждена приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ. Ей следуют управляющие компании при формировании отчетов. Основных разделов четыре. В первом – общие характеристики дома. Во втором — технические характеристики. В третьем – доходная часть бюджета дома, это выставленные и оплаченные собственниками средства, а также задолженности. В четвертом разделе – расходная часть бюджета дома: на какие цели ушли средства, какие работы выполнены управляющей компанией. Все эти работы распределены по видам: текущие, аварийные и т.д..
Отчеты вывешиваются на информационных стендах в подъездах. Кроме того, экземпляр обязательно вручается председателю совета дома. Отчет по каждому дому будет размещен также на сайте www.kom-online.ru. А пользователи Личного кабинета смогут изучить его более подробно, так как имеют доступ к технической информации по своему дому. Сегодня там можно увидеть, например, какие конкретно работы выполнила УК, какого числа и на какую сумму, то есть все сведения из актов выполненных работ.
Благодаря тому, что в Первой городской управляющей компании налажен ежедневный учет и контроль, действует комплексная информационная система ЖКХ-РЕГИОН, в компании осуществляется своевременная и правильная подготовка отчетов. По словам руководителей управляющих компаний, в основном собственников в отчете интересуют расходы на благоустройство или текущий ремонт своего дома.
Коммуналка-онлайн о дне ЖКХ и модернизации
С кем можно заключить договор газового обслуживания
С января 2018 года каждый собственник квартиры, согласно федеральному законодательству, обязан заключить договор на обслуживание газового оборудования. Сделать это можно с любой аккредитованной специализированной организацией. В Орле таких несколько, однако администрация региона сделала выбор за жителей — портал областной администрации Орла опубликовал разъяснение, что заключить договоры газового обслуживания жители могут только с одной специализированной организацией.
В своем материале авторы указали, как и зачем заключать договоры на обслуживание газового оборудования. Когда речь зашла о том, с какой организацией можно заключить договор, заявили однозначно — обратиться нужно в ООО «Газпром межрегионгаз Орел».
Остальной список организаций, которые официально могли оказать подобные услуги жителям, отсутствовал. На явное нарушение конкурентного законодательства обратили внимание специалисты ООО «Вентиляционная газовая служба». Эта организация лицензирована и оказывает те же услуги населению, однако в списке администрации области ее не оказалось.
— Для жителей информация, которая опубликована на официальном областном портале, априори истина. И то, что авторы этой новости никак не упоминают другие организации, которые вправе оказать такие же услуг, возможно, за меньшую стоимость, нарушение закона о конкуренции. Ведь жители, скорее всего, обратятся в «Газпром межрегионгаз Орел» и проигнорируют предложения других организаций, — рассказал руководитель «Вентиляционной газовой службы» Александр Ашихмин.
ООО «ВГС» направило заявление в УФАС по Орловской области, где сообщалось, что опубликованная на страницах публичного информационного центра информация нарушает п.1 ст. 15 Федерального закона №135-ФЗ «О защите конкуренции». В УФАС все тщательно проверили.
— Чтобы обнаружить признаки нарушений законодательства, управление сделало ряд запросов в департамент строительства, ЖКХ, транспорта и дорожного хозяйства, а также государственную жилищную инспекцию. В результате рассмотрения полученных документов было установлено, что публикация на портале нарушает закон о защите конкуренции, — сообщается в письме УФАС.
Поскольку действия авторов портала признаны незаконными, они обязаны удалить информацию со страниц сайта. Выполнение требований проконтролирует госжилинспекция.
Предложений подобных услуг в городе множество, жителю остается лишь выбрать. Однако помимо официальных организаций в городах работают и мошенники. Как правило, они сразу требуют деньги за установку дополнительного оборудования, которое якобы жильцы обязаны установить. Это обман! Средства за годовое обслуживание собственник вносит один раз в год по привычной квитанции. Все датчики, сенсоры и прочее оборудование, предупреждающее об утечке газа, устанавливается только по желанию жильца.
Александр Касьянов: необходимо не просто соответствовать времени, но даже немного его опережать
— Александр Александрович, Первая городская управляющая компания отличается тем, что вы активно улучшаете систему управления, внедряете информационные технологии, расширяете возможности информирования жителей МКД… В День работника ЖКХ хотелось бы поговорить именно об этом: что в отрасли и в работе ЖКХ действительно нужно менять, почему вы в Первой городской эти перемены постоянно проводите? Какова их цель?
— Сегодня, чтобы идти в ногу со временем, нужно не просто ему соответствовать, но даже немного опережать. На улице ХХI век – век перемен, век информации. Требования к услугам, в том числе и в нашей отрасли, постоянно повышаются. В нашей отрасли тем более, потому что долгое время ЖКХ отставало от других отраслей народного хозяйства. Для того чтобы сегодня соответствовать высоким ожиданиям собственников жилья, нам нужно постоянно улучшать и улучшать качество обслуживания. В итоге наша система обслуживания должна быть ориентирована на планомерную работу, а не на ликвидацию аварий.
ДИКТУЕТ ЖИЗНЬ
— И все же некоторые нововведения вызваны экстренными ситуациями, в такой неспокойной отрасли без них, к сожалению, не обходится. Вот в конце прошедшего года возник «коллапс» с вывозом ТБО, когда из города ушла компания «ЭкоТек». Вам удалось в кратчайшие сроки возродить компанию «Чистый город» и наладить вывоз мусора, да так, что жильцы многоэтажек Первой городской «мусорного коллапса» практически не заметили…
— В этом случае вся проблема на самом деле состояла в специализированной технике, точнее – ее отсутствии. Нам удалось договориться с мценским заводом «Коммаш», с лизинговой компанией и в кратчайшие сроки организовать поставку мусоровозов. В готовом виде в продаже этих машин практически нет, нужно было их изготовить, и нам потребовалось два месяца, чтобы плавно перейти на обслуживание «Чистого города». Надо отметить — нас не подвели и «Коммаш», и «ЭкоТек», который полностью выполнил наши договоренности и задержал по срокам уход с рынка. Хочу выразить этим компаниям огромную благодарность за понимание.
Сегодня «Чистый город» убирает все контейнерные площадки в обслуживаемом жилом фонде. Мы также приобрели большой мусоровоз, который позволяет собирать и перевозить крупногабаритный мусор. Мы оптимизировали маршруты и установили на машины систему навигационного слежения. Видим, что качество уборки пока не вызывает нареканий, оно даже стало лучше, чем прежде.
— Одно из нововведений последнего года — это появление структуры, обслуживающей газовое оборудование в многоэтажках, и уникальной лаборатории газовой диагностики. По первым итогам работы этих служб вы уже можете оценить их эффективность? Становится ли выше уровень безопасности в жилом фонде?
— Это вызвано изменениями в законодательстве. Появилось обязательное требование для управляющих компаний о заключении договоров на техническую диагностику и техническую эксплуатацию оборудования, отслужившего нормативный срок. Для внутридомовых сетей в домах старше 30 лет газовую диагностику проводить обязательно, и делать это должны специалисты, прошедшие обучение и сертификацию. За уклонение от заключения договора предусмотрена административная ответственность.
В связи с этим была создана специальная аттестованная лаборатория газовой диагностики «Газтехэкспертиза». И уже за первые полгода ее работы выявлено более 1200 утечек газа, это очень много. На внутридомовом оборудовании эти утечки сразу же устраняет «Вентиляционная газовая служба». Если речь идет о внутриквартирном оборудовании, то собственникам предлагается заключить договор на обслуживание газового оборудования, если он еще не заключен. После того как опасность устранена, проводится повторная диагностика.
Кстати, для собственников квартир заключение договора на обслуживание газового оборудования – это тоже обязательное требование закона. И это важно, так как каждый год, к сожалению, регистрируются несчастные случаи отчасти из-за того, что в современных квартирах стоят герметичные пластиковые окна и двери-сейфы, которые нарушают систему вентиляции квартиры. Заключить договор не стоит больших денег, но безопасность это обеспечивает.
ХАУСМАСТЕР ЗА ВСЕ В ОТВЕТЕ
— А что нового ожидать в ближайшее время от Первой городской управляющей компании? Этот вопрос интересует сегодня десятки тысяч собственников квартир в многоэтажных домах, которые обслуживает ваша группа.
— Уже в апреле мы переходим на новый вид обслуживания – с помощью хаусмастеров. Это работники, которые возьмут на себя в каждом доме функции слесаря, плотника, электрика. Задача хаусмастера – техническое обслуживание дома и частичный ремонт. В общем, у каждого многоквартирного дома должен появиться такой вот «домашний мастер», способный и лампочку вкрутить в подъезде, и кран починить, и дверную ручку поставить. Хаусмастер – квалифицированный специалист, прошедший специальное обучение и обладающий всем набором необходимых инструментов. Он отвечает и за сантехнику, и за электрику, и за подготовку дома к зиме, и за мелкий ремонт.
Мы уже проводим обучение 60 хаусмастеров, которые пришли к нам после серьезного конкурсного отбора. Требования были довольно жесткие: как минимум среднее специальное образование и наличие водительских прав категории «В», так как хаусмастер должен быть мобилен. А также коммуникабельность и умение работать с современными информационными системами. С 1 апреля эти люди приступят к своим обязанностям.
— Как будет работать хаусмастер? И чем вызвана необходимость введения новой системы?
— К сожалению, сегодня сотрудники сервисных и подрядных организаций не всегда успевают вовремя прикрутить ручку к двери подъезда или подклеить отвалившуюся плитку. Хаусмастер в режиме ежедневного контроля будет поддерживать порядок в хозяйстве дома.
Для того чтобы у них все это получалось, мы их обучаем, даем автомобиль, который оснащен как передвижная мастерская, и, кроме того, мы разработали специальное программное обеспечение, которое позволяет в режиме реального времени контролировать ситуацию с планшета. Это серьезный программный продукт, который наши IT-специалисты разрабатывали с июня прошлого года. Хаусмастер проводит регулярные техосмотры закрепленных за ним домов и по их результатам составляет план работ на месяц. В этот план включается и работа по обращениям жителей.
Необходимость введения института хаусмастеров вызвана практикой работы нашей группы компаний. С помощью информационной системы ЖКХ-РЕГИОН мы выявляем «слабые места» в обслуживании. Так, оказалось, что 48% электромонтажных работ по заявкам жителей составляет замена лампочек в подъездах. Фактически, чтобы вкрутить лампочку на лестничной клетке, по заявке приезжает квалифицированный специалист с высокой формой допуска к работе с электричеством. Хотя в это время он должен заниматься другими, более серьезными вещами. Есть еще целый ряд подобных работ, которые не требуют высокой квалификации, теперь мы их передаем хаусмастеру.
Есть еще один момент. Это усиление контроля за выполнением и качеством работ. Теперь в режиме онлайн мы будем ежедневно контролировать выполненные работы. Планшет хаусмастера оснащен GPS-навигацией, то есть мы все время видим, где человек находится. Как только работа выполнена, хаусматер отчитывается об этом в электронном виде. Кроме того, будут работать контролеры, задача которых в ежедневном режиме проверять, как сработали хаусмастера, подрядные организации по благоустройству, дворники, аварийная служба, лифтовики, «Вентиляционная газовая служба». От этого зависит объем средств, которые получат эти службы. Это и проверка качества выполненных работ, и экономия средств со счета дома.
— А как жители узнают, кому звонить в случае коммунальных проблем: то ли к хаусмастеру обращаться, то ли в управляющую компанию?
— Жители наших домов уже привыкли обращаться не в управляющую компанию, а в Единую диспетчерскую службу 510-510. А уже диспетчер перенаправит заявку по назначению. Все аварийные заявки выполняет аварийная служба, которую мы с февраля этого года усилили. Теперь она работает без выходных, в круглосуточном режиме.
— Откуда название «хаусмастер»? От английского «хаус» — дом? Взяли ли вы эту идею из зарубежного опыта?
— Ну, по-хорошему нужно было назвать этих специалистов «работник по комплексному обслуживанию многоквартирных жилых домов», но это слишком длинно. Решили назвать «хаусмастер», так коротко и понятно. Идея полностью наша, оригинальная, из зарубежного опыта мы ее взять не могли просто потому, что там действует абсолютно другое законодательство. Посмотрели, какие существуют практики, что можно организовать, и создали подходящее для нашей ситуации.
УЧИТЬСЯ, УЧИТЬСЯ И УЧИТЬСЯ
— Первая городская управляющая компания сегодня работает с целым рядом регионов: Республика Крым, Курская и Липецкая области. Зачем вы идете в другие регионы?
— В регионы мы идем не с предложением быть управляющей компанией, а с продвижением нашей комплексной системы управления ЖКХ-РЕГИОН, это основная наша стратегическая задача. Сегодня Орел – это тот полигон, на котором мы эту систему совершенствуем.
В настоящее время серьезно управлять жилым фондом, не используя информационные системы, невозможно. А процессы укрупнения, концентрации в сфере управления жильем идут активно с 2017 года. У ряда крупных компаний из Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга в управлении находятся уже десятки миллионов квадратных метров жилья. Мы понимаем, что на рынке строительства жилья ситуация сейчас не очень хорошая, поэтому серьезные строительные компании диверсифицируют свой бизнес и покупают управляющие компании. Мы говорим: «Ну хорошо, вы купили эти разношерстные УК, что с ними дальше делать? Если будете работать плохо, люди просто от вас уйдут к другим УК». Для того чтобы соответствовать требованиям жителей, нужно использовать современные технологии управления.
— Работник ЖКХ сегодня – кто он такой? Это уже не сантехник и дворник — профессии, которые раньше определяли лицо ЖКХ. Сегодня это и экономист, и юрист, и диспетчер, и вот – хаусмастер. Какие специалисты пришли работать в эту сферу в последние годы? Какие требования к уровню профессиональной подготовки и личным качествам вы предъявляете?
— Сегодня есть и электрики, и сантехники, но эти люди должны знать неизмеримо больше, чем знали раньше. За последние пять-семь лет жилищное законодательство значительно усложнилось, это теперь целая отрасль права. И для того чтобы соответствовать правовой базе, уровню ожиданий населения, нужно учиться, учиться и учиться. Сегодня руководителем управляющей компании не может стать человек «с улицы», для этого нужно сдать квалификационный экзамен. Такие же требования предъявляются к сотрудникам.
Совместно с аграрным университетом в настоящее время мы реализуем большую обучающую программу для работников Первой городской управляющей компании. В частности, обучаем группы наших инженерно-технических работников и хаусмастеров. В дальнейшем эта программа будет постоянно действующей. То есть ни один претендент на должность в нашей группе компаний не сможет обойтись без курсов повышения квалификации. Мы сначала должны людей обучить, а потом уже с них спросить.
Труд работников нашей отрасли – нелегкий труд, здесь нет ни праздников, ни выходных. Накануне профессионального праздника я хочу поблагодарить всех своих коллег и отметить, что у нас работают специалисты, профессионалы очень высокого уровня.